Finansiering och lån till fastigheter

En fundamental del av att äga fastigheter är finansiering, i synnerhet när syftet är att skapa positiva kassaflöden. För att få bättre hävstång på kapitalet som finns i fastigheten är det finansiellt klokt att använda belåning, fastigeter som genererar stabila kassaflöden tenderar att vara stabila och med tiden öka i värde varför det är relativt låg risk att belåna dem.

Med belåning skapar man hävstång och bättre utväxling på arbetande kapital i fastigheter. Genom att använda långsiktig finansiering med låg ränta kan man låta det egna kapitalet investeras vidare för en avkastning långt högre än kostnaden för lånet.

Som räkneövning kan vi ta följande exempel. En fastighet värderad till 7 miljoner kr med direktavkastning på 7% (intäkter-driftkostnader/värdering) ger ett driftnetto på 490 000kr före eventuella finansiella kostnader för lån. Skulle fastigheten vara obelånad är vinsten alltså 490 000kr vilket motsvarar en ränta/avkastning på eget kapital om 7%.

Räknar vi istället med att fastigheten är belånad till 70% mot en ränta på 3% bär fastigheten ett lån på 4 900 000kr och årlig räntekostnad för lånet är 147 000kr (4 900 000 x 0,03). Det egna kapitalet i fastigheten är 2 100 000kr (7 000 000 - 4 900 000) dvs det som inte är en skuld. För att räkna ut avkastning på eget kapital tar man driftnettot – finansieringskostnad / eget kapital vilket ger en avkastning om (490 000-147000/2 100 000=0,163) 16,3%. Det är mer än dubbelt så hög avkastning på eget kapital jämfört med att inte använda belåning.

Crowdfunding

Crowdfunding är fenomenet där flertalet investerare tillsammans kopplas ihop med fastighetsutvecklare. Populära svenska plattformar online för crowdfunding är bland annat Kameo och Tessin. Läs mer om hur crowdfunding för fastigheter fungerar.

Som investerare kan du även med en mindre summa pengar vara med och bidra med finansiering mot ränta eller ägarandelar. Som fastighetsutvecklare kan du söka kapital för att förvärva eller utveckla befintliga fastigheter.